Malgré une crise générale sur le marché en 2023, l’investissement immobilier demeure l’un des placements préférés des Français. C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer des revenus supplémentaires. Cependant, comme tout placement, il comporte aussi des risques. D’ailleurs, les investisseurs immobiliers s’en sont bien rendu compte au cours de l’année précédente. Pour mutualiser les risques liés à ce placement, la diversification est une solution efficace. De quoi s’agit-il ? Comment varier ses investissements immobiliers ? Suivez ce guide complet pour mettre en œuvre une stratégie de diversification pertinente et performante.
Diversification immobilière : pourquoi et comment varier les investissements ?
Comprendre la diversification immobilière : enjeux et avantages
La diversification consiste à posséder un portefeuille diversifié qui comprend plusieurs types de placements. Dans le secteur immobilier, cette pratique désigne le fait d'investir dans plusieurs types de biens pour réduire les risques de perte. Supposons que vous décidiez d'acheter un bien immobilier (appartement ou maison) afin de le louer. En cas d'impayés de la part du locataire, vous ne rentabiliserez pas votre investissement et pourrez même vous retrouver à être criblé de dettes si vous avez pris un crédit immobilier.
En revanche, si vous êtes le bailleur d'un bien résidentiel, d'un local commercial et d'un bâtiment industriel, il est peu probable que tous vos locataires cessent de payer au même moment. Les revenus que vous tirerez d'une partie de vos biens locatifs vous permettront les pertes générées par le mauvais rendement des autres.
Le principal avantage de cette pratique est donc la répartition des risques. Si une partie de votre portefeuille est affectée négativement par les fluctuations du marché, vous pourrez compter sur le bon rendement de celle qui ne l'est pas. Il s'agit donc de l'une des stratégies d'investissement immobilier qui garantit la stabilité du niveau de rentabilité de votre placement.
De plus, vous vous adapterez aux évolutions du secteur et pourrez bénéficier de la performance de plusieurs marchés. Ceux-ci peuvent considérablement varier selon les régions et les types de biens. La diversification vous permet donc d'en tirer parti, notamment en cas de croissance accélérée dans certaines zones.
Comment investir dans différents types de biens ?
Pour investir dans le secteur de la pierre, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez donc placer votre argent dans l'immobilier de bureau, l'immobilier industriel et commercial ou l'immobilier de bureau.
À moins de détenir un capital colossal pour acheter ces différents biens individuellement, la meilleure option qui s'offre à vous est la pierre papier. Concrètement, vous investissez dans l'immobilier par le biais d'une société telle que :
- la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier),
- La SIIC (Société d'Investissement immobilier cotée),
- L'OPCI (Organisme de Placement Collectif immobilier).
Ces entreprises sont constituées par de nombreux investisseurs, particuliers, professionnels et institutionnels. Chaque associé apporte des fonds pour investir dans différents biens immobiliers de la société.
Dans une SCPI par exemple, vous recevez en échange de votre investissement des parts sociales de l'entreprise. Cela vous donne droit donc à la perception d'une part des revenus locatifs et des bénéfices immobiliers de la société à la hauteur de votre apport.
C'est une option facile pour diversifier votre patrimoine, même si vous ne disposez pas d'un capital conséquent. Vous aurez des parts d'une structure qui gère des biens résidentiels, des locaux commerciaux ou encore des bâtiments industriels.
La géographie de votre investissement
La diversification immobilière ne consiste pas seulement à acheter différents types de biens. Vous devez vous tourner vers des actifs qui vous offriront un excellent rendement pour compenser d'éventuelles pertes liées aux autres propriétés.
L'un des critères à considérer pour investir dans des biens rentables est celui de la localisation. En effet, en fonction des régions dans lesquelles elles se trouvent, deux propriétés identiques ne se valent pas. D'ailleurs, au sein d'un même secteur ou d'une même ville, les tarifs peuvent considérablement varier en fonction de la localisation et de l'environnement.
À titre d'exemple, un T2 en centre-ville coûtera plus cher qu'un T2 situé en périphérique. Mieux est l'emplacement et meilleure sera la rentabilité locative de votre bien. Par conséquent, tenez compte de ce critère pour acheter ou investir dans des immeubles.
Renseignez-vous correctement sur la dynamique du marché immobilier de la ville ou de la région avant de faire une acquisition.
Location saisonnière vs location longue durée : pesez les avantages
Après l'identification des biens pour la diversification de votre patrimoine immobilier, appliquez la bonne stratégie pour bénéficier d'une bonne rentabilité. Pour ce faire, deux options s'offrent à vous : la location saisonnière et longue durée.
La première alternative est destinée aux locataires qui recherchent une résidence principale. Théoriquement, vous aurez affaire à eux pendant longtemps : c'est la location longue durée. Dans le deuxième cas, vous accueillerez différents locataires sur votre propriété en fonction des périodes. La location saisonnière consiste donc à louer votre bien pour une courte durée.
Le principal avantage de la location longue durée est la stabilité et l'extrême visibilité sur vos revenus locatifs. Cependant, vous ne pouvez pas récupérer votre logement pour en faire un autre usage à tout moment. De plus, si vous avez un locataire mauvais payeur, vous perdrez de l'argent. Dans le cas de la location saisonnière, le rendement est plus intéressant. Le loyer appliqué à ce type de bien n'est pas encadré. De fait, vous pouvez donc les fixer à votre guise, ce qui vous garantit une meilleure rentabilité de votre investissement.
En revanche, vous devrez engager plus de frais pour rendre votre logement attirant. De surcroît, vous serez confronté aux vacances locatives, des périodes pendant lesquelles votre bien ne sera pas loué.
Investir dans l'immobilier neuf ou ancien
Lors d'un investissement immobilier, une question importante se pose : faut-il choisir un bien neuf ou ancien ?
Pour la plupart des acteurs du marché, l'immobilier ancien constitue une valeur sûre. En effet, si vous choisissez un bien ancien, vous obtiendrez des informations intéressantes sur son historique et ses performances locatives. De plus, les prix d'achat des logements anciens sont plus abordables, ce qui constitue un point positif pour l'amélioration de leur rentabilité.
Cependant, des travaux conséquents doivent être réalisés dans un bien ancien pour qu'ils soient aux normes de construction et d'efficacité énergétique. Ce qui n'est pas le cas pour les biens neufs. L'investissement dans un bâtiment neuf vous offre donc une sérénité d'esprit puisqu'il n'y a pas de travaux supplémentaires à rester.
À l'inverse de l'ancien où vous devrez effectuer une rénovation, souvent onéreuse, le neuf vous dispense de cette obligation. Cela vous permet donc de respecter votre budget et d'éviter des surprises désagréables.
À la question de savoir si vous devez investir dans le neuf ou l'ancien, il n'y a pas une réponse standard. Les anciens logements sont plus accessibles grâce à leurs tarifs plus bas et un rendement intéressant. Le neuf, quant à lui, offre une rentabilité moins importante qui est compensée par des avantages fiscaux conséquents.
Le crowfunding immobilier, une alternative pour diversifier
Le crowfunding immobilier est un mode de financement participatif qui permet aux particuliers d'investir dans des projets immobiliers. Il s'agit également d'une méthode de diversification immobilière, car vous aurez des parts dans un projet immobilier.
Le principe est simple : un promoteur présente son projet sur une plateforme dédiée et les investisseurs intéressés y participent. Le coût total du projet est donc divisé entre les participants. Le crowfunding immobilier présente l'avantage de faciliter la diversification de votre portefeuille immobilier et de faciliter l'accès à un projet prometteur.
Pour bénéficier de ces avantages, sélectionnez une plateforme de crowdfunding immobilier sérieuse et célèbre. Analysez les différents projets présentés sur la plateforme et choisissez celui qui correspond le plus à vos objectifs financiers. Faites un suivi de l'investissement afin de vous assurer que le projet se déroule bien et que vous percevrez vos plus-values lorsqu'il sera achevé.
Les avantages fiscaux de la diversification immobilière
En fonction des choix effectués pour votre diversification immobilière, vous pourrez bénéficier des dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Pinel ou la Loi Malraux. Que vous investissiez dans le neuf ou l'ancien, vous pourrez obtenir des réductions d'impôt conséquentes selon la durée de votre investissement.
De plus, posséder un portefeuille d'actifs immobiliers diversifiés permet de mutualiser les risques fiscaux en cas de fluctuations du marché ou de défaillance d'un locataire.
Nos conseils pour construire un portefeuille immobilier équilibré
Vous désirez construire un portefeuille immobilier équilibré, qui vous offre un niveau de rentabilité stable ? Tout d'abord, sélectionnez bien les différents types de biens dans lesquels vous investirez. Vous pouvez investir dans les propriétés commerciales, dans les locations de vacances ou placer votre argent dans un fonds de financement immobilier.
Ensuite, définissez l'horizon temporel de vos placements. Si vous souhaitez faire un investissement sur le long terme, le choix des actifs à intégrer dans votre portefeuille ne sera pas le même que pour un placement à court terme.
Pour finir, faites appel à un professionnel pour la gestion de votre portefeuille immobilier. Vous pourriez être tenté de gérer votre patrimoine immobilier par vos propres moyens. Mais dans le cadre de la diversification immobilière, confiez cette tâche à un spécialiste. Ce dernier possède les compétences et l'expérience nécessaires pour surveiller et adapter votre portefeuille à vos besoins.
