Comment savoir si l’estimation de votre bien immobilier est juste ?

Les principes fondamentaux de l'évaluation d'un bien immobilier

De nombreux principes régissent l'estimation de la valeur d'un bien immobilier. On retrouve parmi les éléments essentiels à considérer :

• la superficie,
• l'emplacement,
• l'état général du bâtiment,
• l'environnement extérieur,
• l'offre et la demande.

La superficie est en général le premier critère d'évaluation. Plus une maison ou un appartement est grand, plus son prix est élevé. Pour la situation géographique, un bien immobilier situé dans un quartier huppé sera plus cher par rapport à un bien dans un endroit moins recherché.

Le logement neuf en parfait état ou ancien et totalement rénové pourra se vendre à un prix bien plus intéressant qu'un bien nécessitant des travaux. L'environnement extérieur fait allusion à la vue depuis la maison ou l'appartement, l'aménagement extérieur, la qualité des parties communes (copropriété), etc. Ce sont des facteurs qui peuvent faire augmenter ou réduire la valeur d'un bien immobilier.

En dehors de ces critères intrinsèques, l'évaluation considère aussi les conditions du marché sur le plan local et national. L'offre et la demande peuvent ainsi impacter significativement le prix d'un logement.

Par qui faire évaluer votre bien immobilier ?

Vous avez le choix parmi plusieurs solutions pour faire estimer votre bien immobilier. Avec la digitalisation des services, l'estimation immobilière en ligne est une alternative intéressante pour les propriétaires et acheteurs potentiels. Elle permet de déterminer la valeur d'un appartement ou d'une maison sans attendre l'intervention d'un spécialiste. C'est un service gratuit qui vous fournit une fourchette de prix que vous pourrez affiner par la suite.

Votre agent immobilier peut également se charger d'évaluer le logement. Ses connaissances du marché local et son expérience dans le secteur l'aident à donner avec précision la valeur de votre bien immobilier. Il y a cependant un risque de surestimation du prix, puisque c'est un professionnel qui va toucher une commission sur la vente de la propriété.

Une autre option est de faire appel à un expert immobilier agréé. C'est un professionnel indépendant qui fournit plusieurs prestations parmi lesquelles l'évaluation des biens immobiliers. Ses services sont facturés, mais vous avez l'avantage d'avoir une estimation objective de la valeur réelle du logement, car n'ayant aucun intérêt dans la vente. En tant qu'expert, il engage aussi sa responsabilité en donnant un avis économique et technique sur le bien.

Vous pourrez aussi recourir à un notaire pour estimer votre maison ou appartement. C'est un professionnel qualifié dont l'expertise est valable, quelle que soit la situation (vente, succession, hypothèque, divorce, etc.).

Obtenez un deuxième avis pour l'estimation de votre bien

N'hésitez pas à demander des explications au professionnel sur les critères sur lesquels il s'est basé pour estimer la valeur de votre bien. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que l'agent immobilier considère l'ensemble des éléments pertinents pour son évaluation.

Demander un deuxième avis sur le sujet est vraiment recommandé. Cela peut être simplement pour avoir une confirmation du prix le plus juste ou parce que vous n'êtes pas satisfait de l'estimation réalisée. Obtenir une seconde opinion vous offre la possibilité d'être rassuré de la valeur du bien immobilier.

Quand un propriétaire estime qu'un expert a réalisé une évaluation trop basse ou trop élevée, il peut la contester. Cela est possible au niveau de la chambre des notaires ou de la commission d'évaluation des biens immobiliers. Les organismes demandent en retour de fournir des preuves objectives pour argumenter votre position comme : des factures de travaux effectués, la comparaison avec des biens immobiliers ayant les mêmes caractéristiques et vendus dans la même zone.

Pensez à la valeur de revente

En faisant estimer la valeur d'un bien immobilier que vous souhaitez acheter, vous devez penser au prix de revente. Vous devez prendre en compte des éléments qui peuvent entraîner une plus-value sur le long ou le court terme. Les endroits où la demande est élevée et les prix de l'immobilier en constante augmentation sont favorables pour se dégager une bonne marge.

Les villes en pleine expansion sont ainsi très intéressantes pour l'achat-revente. Pour rentabiliser votre investissement, privilégiez les régions à forte activité économique. On peut citer comme critères avantageux :

• l'accessibilité (aéroport, TGV, autoroute, port, etc.),
• la présence de zones professionnelles,
• les services (commerces, écoles, hôpitaux, etc.).

Une autre astuce est de cibler des biens que les propriétaires veulent vendre rapidement pour une situation urgente comme un déménagement ou des raisons financières. Vous pouvez trouver une bonne affaire en dénichant un bien immobilier à un prix sous-évalué.

Envisagez des améliorations dans votre bien immobilier

Les travaux de rénovation et d'aménagement améliorent l'attractivité de votre bien immobilier et par la même occasion sa valeur.

La rénovation énergétique

Un diagnostic énergétique permet d'évaluer les performances de votre bien immobilier. En fonction de son état, le professionnel vous conseillera peut-être de refaire l'isolation du toit, des murs, du sol, des combles, etc. Les fenêtres pourront aussi être changées par du double vitrage. Optez aussi pour des équipements plus performants en ce qui concerne le chauffage et la climatisation.

La rénovation de pièces stratégiques

La cuisine et la salle de bains sont des pièces qui sont rapidement marquées par l'usure et le temps. Conserver le vieux carrelage mural ou le style vieillot des installations peut repousser les acheteurs potentiels ou faire abaisser la valeur du bien.

Vous n'avez pas forcément besoin d'entreprendre de gros travaux lorsque vous n'avez pas assez de budget. Un simple rafraichissement des pièces est parfois suffisant pour augmenter l'attrait de votre logement. Vous pourrez par exemple casser une cloison creuse entre le salon et la cuisine afin d'augmenter la surface de la pièce de vie. La couleur du plan de travail peut être changée, de même que la peinture du carrelage dans la salle de bain. Pensez aussi à remplacer des éléments du bâtiment comme le meuble vasque, la robinetterie, les poignées de porte, etc.

La construction d'une extension

La présence d'une véranda aide à profiter d'un espace de vie agréable entre l'intérieur et l'extérieur. C'est une pièce de vie supplémentaire qui apporte de la lumière tout en agrandissant les pièces annexes. Vous pourrez aussi opter pour la construction d'une extension comme un garage, l'aménagement de combles, etc.

Les aménagements extérieurs

Les acheteurs potentiels d'un bien immobilier seront très sensibles à son aspect extérieur. La terrasse, le jardin ou encore la piscine fait considérablement augmenter le prix de vente d'une maison. Ce sont des arguments efficaces lors des négociations.

Recherchez des biens comparables dans votre quartier

Pour estimer le bon prix pour votre logement, vous devez faire une étude comparative des biens immobiliers sur le même marché, votre ville ou votre quartier. L'idée est d'évaluer votre logement par rapport aux propriétés similaires récemment vendues ou actuellement en vente dans la même agglomération. Un ajustement pourra ainsi se faire au niveau du prix moyen au mètre carré de l'immeuble à estimer. Cette opération prend en compte tous les éléments caractéristiques du logement comme :

• la superficie,
• l'état général,
• le nombre d'étages,
• la répartition des pièces,
• les éléments d'équipements, etc.

Vous ne devrez pas oublier que les éléments externes impactent également la valeur de votre bien immobilier. Un étage élevé ou une vue dégagée est considéré comme un atout et cela peut entraîner une surcote allant de 5 à 20 % selon les caractéristiques. Les chiffres sont les mêmes pour la décote causée par un défaut plus ou moins important tels qu'un rez-de-chaussée bruyant ou des travaux à réaliser.