Le fonctionnement de la copropriété

L’acquisition d’un bien immobilier est souvent associée à un procédé en particulier. Dans l’inconscient collectif, elle exige de rassembler des fonds et d’entamer un projet de construction ou d’acheter un bien déjà construit. Il existe cependant d’autres options qui peuvent vous convenir. Vous pouvez par exemple opter pour la copropriété qui vous donne l’opportunité, dans une certaine mesure, de devenir propriétaire. Elle est d’ailleurs privilégiée par de plus en plus de personnes, car elle représente 28 % des logements en France. Il s’agit d’une alternative qui, selon vos objectifs, peut parfaitement vous combler. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement d’une copropriété.

Fonctionnement D Une Copropriete

Qu'est-ce que la copropriété et quels sont ses avantages ?

La copropriété est une solution de logement plus ou moins récente. Le concept fut vaguement introduit avec l'article 644 du Code civil. Il a commencé à prendre de l'ampleur durant la révolution industrielle au 19e siècle. Cette période a été le théâtre d'une grande croissance des immeubles et équipements collectifs. Un tel engouement a abouti à la création en 1938 du premier statut de la copropriété des bâtiments divisés en appartements.

Qu'est-ce que la copropriété ?

Même s'il n'en a pas toujours été ainsi, la copropriété est désormais clairement définie et régie par des lois. Il s'agit en l'occurrence de celle du 10 juillet 1965 selon laquelle une copropriété est tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre au moins deux personnes. Elle est caractérisée par des lots impliquant des parties communes et des parties privatives. Ces dernières sont des sections de l'immeuble ou de la maison qui sont réservées à l'usage d'un seul copropriétaire. Autrement dit, leur accès est interdit à d'autres membres de la copropriété sauf en cas d'autorisation par le propriétaire.

En ce qui concerne les parties communes, ce sont celles qu'il est possible de partager avec tous les copropriétaires et les autres membres. Vous l'aurez compris, le fonctionnement de la copropriété donne la possibilité à chaque propriétaire d'avoir son espace privé tout en profitant de la totalité de l'immeuble. Deux éléments essentiels sont représentatifs d'une copropriété. Il y a d'une part le règlement qui est un document écrit faisant état de différentes règles. Ce sont elles qui définissent le fonctionnement de l'immeuble et précisent les droits et les obligations des copropriétaires. De cette façon, les ambiguïtés et les conflits sont évités au maximum.

On retrouve d'autre part le syndicat qui représente simplement la réunion des copropriétaires en groupement. Afin de favoriser une application objective des règles, il est le plus souvent représenté par un syndic. Il s'agit d'une personne ou d'une entreprise chargée de veiller à l'entretien et à la gestion de l'immeuble. Le syndic travaille en commun accord avec le conseil syndical.

Fonctionnement Copropriete
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Quels sont les avantages d'une copropriété ?

Il y a de multiples avantages à acheter un immeuble ou une maison en copropriété. Les tâches courantes d'entretien du bien ne sont pas à votre charge. Elles sont assurées par le syndic dont l'une des missions est de prendre soin de l'ensemble de l'immeuble. Cela va de la simple ampoule à changer à la pelouse qu'il faut tondre périodiquement. Dans une copropriété, vous y consacrez nettement moins de temps. La sécurité est par ailleurs plus importante en copropriété. Cette particularité est due en partie à la proximité des appartements et à l'existence de plusieurs espaces communs. Ceux-ci sont souvent occupés et offrent moins d'occasions aux personnes mal intentionnées.

Pour finir, une copropriété favorise une meilleure gestion du budget grâce à la mutualisation et la prévisibilité des coûts. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles nous recommandons cette solution. Dans certains cas, elle peut en outre vous donner accès à bien plus qu'un simple logement. Il est envisageable de profiter de quelques commodités sur place. À titre illustratif, vous pouvez avoir accès à certaines infrastructures, telles qu'un sauna, un spa, une piscine ou encore une salle de sport dans votre copropriété.

Comment mettre en place une copropriété ?

La mise en place d'une copropriété passe par quelques démarches qui s'avèrent indispensables pour rester dans la légalité. Avant d'y penser, il faudra au préalable s'assurer que toutes les conditions sont réunies pour la création de cette structure. Elles sont relatives au bien concerné et sont assez simples. En premier lieu, il faut qu'il soit en bon état et qu'aucun arrêté de péril ou interdiction d'habiter ne le concerne. Il est ensuite important qu'au moins le quart de la surface totale du bien offre des logements classés en catégorie IV de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. L'existence de systèmes d'évacuation des eaux usées et d'alimentation en eau potable ainsi qu'un accès à l'électricité doivent par ailleurs être effectifs.

Réalisez un état descriptif de division

La première démarche du propriétaire initial d'un bien qui servira de copropriété est la réalisation d'un état descriptif de division. Il fait référence à un document technique qui spécifie clairement le découpage de la copropriété par lots. Il contient des informations utiles et indispensables sur chaque partie du bien. Il est important d'y retrouver notamment :

  • le numéro de lot,
  • la nature du lot,
  • sa position,
  • les tantièmes qui définissent la quote-part du lot.

Bien entendu, si vous êtes le propriétaire initial, vous ne devez pas réaliser ce document vous-même. Vous devez faire appel à un géomètre professionnel qui dispose des connaissances requises pour délimiter convenablement les parties privatives et communes. Une fois que ce dernier finit de rédiger l'état descriptif de division, il est impératif de lui accorder une certaine validité. Vous devrez pour cela veiller à ce qu'il soit signé par un notaire pour garantir sa reconnaissance par la loi.

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Rédigez le règlement de copropriété

Après la réalisation de l'état descriptif de division, il faudra passer à l'établissement du règlement de la copropriété. À ce niveau également, la collaboration avec un notaire ou un avocat est vivement recommandée. Le règlement de copropriété est un document contractuel qui fait office de charte commune. Il est accepté par tous les copropriétaires et sert de référence à tout moment de la vie de la copropriété.

Établissez le diagnostic technique global

Il est crucial si l'immeuble à mettre en copropriété est construit depuis plus de 10 ans. Le diagnostic technique global est un état des lieux complet qui sert de source de renseignements aux futurs copropriétaires. Il se focalise sur les différents aspects de la conservation du bâtiment, mais ne s'y limite pas. Il évalue en outre ses performances énergétiques par l'intermédiaire d'un audit. Le diagnostic technique global donne aussi des informations sur les possibilités d'amélioration de l'immeuble. Pour faire bonne mesure, il accompagne ces données d'une estimation des travaux nécessaires.

Comment se fait la gestion d'une copropriété ?

La gestion de la copropriété est prise en charge par le syndic qui représente l'ensemble des copropriétaires. Même s'il peut être une personne, nous recommandons de choisir une entreprise experte en la matière pour cette fonction. Vous pourrez ainsi profiter de tous les aspects d'une bonne gestion de copropriété. Ils comprennent notamment l'entretien de l'immeuble. Avec un carnet d'entretien à jour, le syndic se charge des travaux d'entretien et de réparation de diverses composantes du bâtiment. C'est uniquement de cette manière que tous les copropriétaires peuvent bénéficier d'espaces communs propres et agréables à vivre.

Toujours dans le cadre de la gestion, le syndic doit faire respecter le règlement de la copropriété. Cela passe par l'écoute du syndicat et la démonstration d'une bonne réactivité. Il est important que toute transgression des règles soit identifiée et suivie d'un rappel à l'ordre afin d'éviter que l'anarchie prenne place. Un autre aspect important de la contribution du syndic à la gestion de la copropriété est la maîtrise du budget de l'immeuble. Il favorise alors une bonne comptabilité. Ce paramètre est essentiel pour le développement effectif de la copropriété. Dans sa tâche, le syndic est accompagné du conseil syndical qui n'est autre qu'un organe composé de copropriétaires. Il est élu par l'assemblée générale de la copropriété et dispose d'une mission consultative, d'assistance et de contrôle de la gestion.

Que retenir sur la dissolution d'une copropriété ?

Il peut arriver que, pour une raison ou une autre, la dissolution d'une copropriété soit inévitable. Il peut par exemple être question d'une destruction totale ou partielle du bâtiment suite à un sinistre. Elle semble aussi indiquée lorsqu'il n'y a plus qu'un seul copropriétaire. Dans ce cas précis, la copropriété n'a simplement plus lieu d'être. Quelle que soit la raison qui justifie la dissolution de la copropriété, celle-ci passe par l'établissement d'un plan de division par un géomètre expert. Il est important dans la mesure où il fait état des conditions juridiques, matérielles et financières de la division. Après que le document soit rédigé, il est étudié en assemblée générale.

Il s'agit de l'instance qui réunit les copropriétaires pour les prises de décisions importantes. Le but sera de statuer sur le plan de division. Lorsque ce dernier est validé, il faut encore qu'un acte de dissolution soit établi. La meilleure option est pour cela de mandater un notaire. Il est parfaitement apte à s'en charger et à le publier. C'est uniquement à ce moment que la dissolution est considérée comme effective.

Quels sont les risques liés à la copropriété ?

En dépit de tous les avantages que présente la copropriété, il y a certains risques qui y sont attachés. Ceux-ci sont majoritairement judiciaires et sont relativement variés. En cas de défaut d'entretien par exemple, il est possible que des dommages soient occasionnés. Lorsque la situation atteint des proportions inquiétantes, des plaintes peuvent être déposées contre le syndic. Avant de vous engager avec, veillez donc à ce que ce dernier dispose de quelques garanties comme l'assurance de copropriété. Un autre risque envisageable est relatif aux nuisances et dégradations causées à un immeuble voisin.

Quelles que soient les circonstances, les copropriétaires doivent faire en sorte de ne pas gêner les immeubles voisins au risque de devoir faire face à des procédures judiciaires. Il est de plus possible que l'un des copropriétaires ne respecte pas la destination de l'immeuble. Elle est déterminée par le règlement et fait référence à l'usage attribué à l'immeuble ainsi qu'aux lots qui le composent. À titre illustratif, un immeuble destiné uniquement à l'habitation ne doit pas contenir un atelier tenu par l'un des copropriétaires. Dans ce genre de situation, il arrive que l'affaire soit portée devant la justice. Afin de l'éviter, il est conseillé de toujours demander l'accord de l'ensemble des copropriétaires et de s'assurer de la conformité de ce qui est prévu avec le règlement.

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