Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Comment calculer le revenu foncier ?

Il faut commencer par calculer avec précision son revenu foncier. C’est en effet un élément crucial pour déterminer son régime d’imposition.

Les locations meublées ne sont pas concernées puisqu’elles dépendent d’une fiscalité spécifique. Leurs revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Le revenu foncier concerne les loyers perçus pour la location d’habitation et de dépendances (cave, parking, etc.), de terrains ou de locaux professionnels.

Le montant à déclarer est celui des loyers hors charges.

Les loyers impayés ne sont pas ajoutés. Les loyers payés avec un retard doivent en revanche être intégrés, même si ce sont des loyers de l’année précédente.

Il faut inclure également d’autres recettes brutes et exceptionnelles :

• Les revenus venant de la location d’espaces publicitaires ;
• Les subventions accordées au titre de l’ANAH, Agence Nationale de l’Habitat ;
• Les indemnités d’assurance accordées à la suite d’un sinistre ou de loyers impayés ;
• La location des toits pour l’installation d’antennes pour la téléphonie mobile…

Les dépôts de garantie, effectués lors de l’entrée du locataire dans les lieux, ne sont pas imposables au moment de leur perception. Ils sont à déclarer seulement si vous les utilisez au cours des années à venir.

Si le revenu foncier est inférieur à 15 000 euros par an : vous êtes alors soumis au régime du revenu micro foncier. Rien ne vous empêche d’opter pour le régime réel s’il est plus avantageux pour vous.

Si votre revenu foncier est supérieur à 15 000 euros par an : vous êtes soumis au régime réel (déclaration des revenus et des charges réelles).

Le régime micro foncier ou forfaitaire

C’est un mode d’imposition simplifié, vous déclarez votre revenu foncier dans la case « revenus fonciers » de la déclaration d’impôt classique.

L’administration fiscale vous fait bénéficier d’un abattement de 30 % et ajoute ensuite la somme aux autres revenus. Le revenu est toujours excédentaire et la déclaration est simplifiée.

Comme l’abattement peut s’avérer insuffisant sans certains cas, vous pouvez alors opter pour le régime réel. Mais attention ! ce choix est irrévocable durant trois ans. Cependant si les charges sont élevées, c’est une option intéressante.

Le régime réel

Il peut être applicable pour les revenus fonciers dépassant 15 000 euros ou si vous le choisissez. Vous pouvez alors choisir le régime réel pour trois années au minimum.

La déclaration est réalisée grâce au formulaire n° 2044 ou 2044 Spéciale, si vous bénéficiez de dispositions comme la loi Pinel, par exemple. Il faut alors déclarer l’ensemble des revenus, des charges et des frais réels reconnus par l’administration fiscale.

C’est le résultat foncier, c’est-à-dire le revenu moins les charges déductibles est alors pris en compte. C’est la base imposable.

Les frais et les charges déductibles sont clairement énoncés par la loi et ne concernent que le bien loué. Ce sont :

• Les intérêts d’emprunt ;
• Les dépenses de travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat ;
• Les primes d’assurance (assurance contre les loyers impayés, assurance de l’immeuble et des parties communes…) ;
• Les frais de gestion ;
• Les charges de la copropriété.

Le résultat foncier peut être excédentaire ou déficitaire.

Le résultat foncier

Le résultat foncier est calculé selon la différence entre revenu foncier et charges déductibles.

Il peut être déficitaire dans le cas du régime réel, mais il est toujours excédentaire dans le régime micro foncier.

Quand il est excédentaire, il se cumule aux autres revenus du ménage.

S’il est déficitaire, il est déduit du montant global brut du foyer, sans dépasser la limite de 10 700 euros par an. Le déficit supérieur peut alors être reporté dans les dix années suivantes. Il est imputable uniquement sur les revenus fonciers.

Le déficit foncier est parfois supérieur à l’ensemble des revenus du ménage. Dans ce cas de figure, le déficit global sera reporté sur les 6 années à venir.

Bon à savoir : le déficit foncier imputable au revenu global ne doit pas provenir des intérêts d’emprunt. Dans cette situation, le montant des intérêts est déduit du revenu foncier uniquement et en aucun cas du revenu global. Les autres charges sont imputées sur le revenu global.

Pour bénéficier de ce dispositif, il n’existe qu’une seule condition : poursuivre la location du bien durant au moins trois ans après ce déficit.

Ce qu’il faut retenir :

Le résultat foncier est égal au revenu foncier moins les charges déductibles ou l’abattement de 30 %.

Si le résultat foncier est excédentaire : il s’ajoute au montant des autres revenus.

S’il est déficitaire : il s’impute au revenu global dans la limite de 10 7000 euros. Le déficit est alors reporté sur les 10 années à venir et il est déductible des revenus fonciers seulement.

Si le déficit foncier est supérieur au revenu global : le déficit est reporté sur les six années suivantes.

Un cas particulier : la Société civile immobilière (SCI)

Il faut savoir que si vous détenez un bien au sein d’une Société Civile Immobilière, la gestion est très différente. La SCI permet à tout le monde de gérer son bien immobilier. La fiscalité est différente : si chaque SCI est soumise à la déclaration de ses revenus, mais aussi de ses charges, grâce au formulaire 2072, elle n’est pas pour autant soumise au paiement de l’impôt. Ceci s’explique par le fait que chaque associé de la SCI paye l’impôt.

Il faut alors que chacun déclare au titre des revenus fonciers, les déficits ou les excédents de ce résultat. Cette déclaration se base évidemment sur le montant de la quote-part que la personne détient.

Les mêmes règles fiscales s’appliquent alors. Les revenus sont soumis à l’imposition au réel ou forfaitaire, en respectant le chiffre annuel des 15 000 euros. Le déficit foncier peut être reporté sur 10 ans quand il est supérieur à 10 700 euros.