Le plan d’apurement : tout ce qu’il faut savoir

Définition du plan d’apurement

Lorsqu’un locataire a des loyers impayés, le propriétaire bailleur peut lui proposer un accord amiable qui définit un calendrier de remboursement. Cela lui permet de rembourser sa dette tout en payant ses loyers. C’est une procédure qui comporte des avantages pour les deux parties :

• Le propriétaire évite la procédure d’expulsion longue et coûteuse.
• Le locataire qui connait des difficultés passagères s’engage à rembourser pour retrouver ainsi une certaine tranquillité d’esprit et rester dans son logement.

Le plan d’apurement peut être mis en place à la demande de l’une des deux parties. C’est parfois une solution proposée par la CAF quand elle verse des allocations logement pour ce bail ou par le conciliateur de justice qui trouve ainsi une solution amiable.

Le propriétaire peut mettre en demeure son locataire pour se retourner contre lui si celui-ci ne respecte pas le calendrier.

Que dit la législation ?

Le plan d’apurement intervient après les différentes relances pour loyers impayés et avant la procédure d’expulsion.

Si le locataire peut prouver sa bonne foi, les aides au logement continuent à être versées. C’est la loi ALUR qui instaure ce principe.

La MSA ou la CAF sont autorisées à intervenir dans le règlement des impayés depuis le décret N° 2016-748 du 6 juin 2016. C’est-à-dire que l’allocation, quelle que soit sa forme, continue à être perçue.

Les règles entourant le plan d’apurement :

Pour mettre au point un plan d’apurement que le locataire pourra tenir, il faut tenir compte de ses revenus. Le remboursement peut être étalé sur plusieurs mois ou années en cas de petit revenu et de nombreux impayés.

Le document doit contenir des informations précises :

• L’adresse du locataire et l’adresse du propriétaire ;
• Le rappel des principaux éléments du bail caractérisant le logement : adresse, date…
• Un texte rappelant les engagements du locataire à régler sa dette sur une période déterminée
• Le plan d’apurement avec les montants remboursés mensuellement et la durée de ces derniers.
• La date et le lieu où le document a été rédigé ainsi que la signature des deux parties.

Il est ensuite remis un double au locataire et au propriétaire.

Quelle est la procédure pour le mettre en place ?

Dès le premier retard de paiement, le propriétaire doit relancer son locataire par tout moyen. Le but est d’identifier la cause du retard : oubli, perte d’emploi, séparation, problème financier passager…

Il peut ensuite se retourner vers la caution, un proche de son locataire ou un organisme comme Action Logement. Il peut également faire intervenir son assurance s’il a souscrit un contrat loyers impayés.

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, réglée directement au bailleur, le propriétaire contacte la CAF à partir de deux mois de loyers et de charges impayés. Les deux parties disposent alors de 6 mois pour mettre en place le plan d’apurement.

La caisse peut également faire appel aux fonds de solidarité pour le logement pour que le locataire obtienne une aide complémentaire ponctuelle. Cela doit l’aider à régler sa dette plus facilement.

Si c’est la CAF qui propose le plan d’apurement, il sera plus long (généralement, trois ans), il est donc préférable que le propriétaire trouve un terrain d’entente avec son locataire, sur une durée plus courte éventuellement.

Dans le cas où l’allocation est versée au locataire, le propriétaire peut demander son versement direct.

Pour mettre en place ce plan d’apurement, il faut établir un échéancier que le locataire pourra respecter. Il est impératif d’étudier le montant de ses revenus et celui de ses dépenses. Le but reste qu’il puisse rembourser régulièrement sa dette. Il faut ensuite formaliser le tout par écrit. Des modèles de plan d’apurement sont disponibles sur le site de la CAF.

Plan d’apurement non payé : les solutions

Il est possible dans ce cas que la CAF suspende les allocations logement. Si le locataire est dans une situation difficile et qu’il paie la moitié de la dette, elle maintient les aides au logement.

Le propriétaire commence par saisir un conciliateur de justice pour trouver une solution. Il peut se résoudre à demander au locataire de quitter son logement pour trouver moins cher.

Le dernier recours est celui qui est déposé en justice. Le bailleur demande le paiement de la dette, la résolution du bail, la mise en œuvre de la clause résolutoire, présente dans le bail et l’expulsion.

Il faut savoir que la procédure d’expulsion est longue et chère, de ce fait c’est un dernier recours en cas d’échec du plan d’apurement et des autres étapes. Elle intervient au minimum dans un délai d’un an, c’est pour cette raison que le plan d’apurement est une bonne alternative.

Depuis la loi ELAN votée par le Sénat en octobre 2018, la gestion des impayés prévoit une période probatoire de deux ans pour le locataire, ainsi qu’une implication de la commission de surendettement pour aider le locataire.

Pour le recouvrement des sommes inférieures à 4 000 euros, la loi Macron a mis au point une procédure plus simple par voie d’huissier. Celle-ci fonctionne par étapes : une mise en demeure est adressée au locataire pour l’inciter à participer à cette procédure simplifiée. En cas de refus ou de non-réponse au bout d’un mois, le bailleur obtient un titre exécutoire du tribunal. Si le locataire est d’accord, c’est l’huissier qui délivre le titre exécutoire.