La loi Alur ou loi Duflot II, du 24 mars 2014, lutte pour l’amélioration de l’accès au logement digne et encadre la location immobilière dans un souci de transparence. Elle favorise, notamment, la réforme du droit de l’urbanisme et rend obligatoires certaines mentions dans les annonces immobilières. Mais un des grands changements qu’implique cette loi est la réduction du temps de préavis pour un locataire qui résilie son contrat de bail. Délai légal de trois mois, il peut, dans les cas de figure énumérés dans la loi Alur, être réduit à un mois.
Le préavis d’un mois en matière de résiliation de bail immobilier
Dans quelles situations bénéficier d’un préavis d’un mois, quels sont les justificatifs à fournir ?
Quand un locataire (à sa propre initiative) décide de quitter son logement, un préavis de trois mois s’applique. On parle de résiliation de bail sans motif. En effet, le locataire n’a pas d’explication à donner. En revanche, il doit signifier sa décision au propriétaire ou au bailleur (une agence immobilière par exemple) par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en mains propres contre signature) trois mois avant la date de son départ effectif.
Ce préavis sert à organiser l’état des lieux de sortie, rendre les clés, mais surtout, il permet au propriétaire d’avoir le temps de chercher un autre locataire ou faire les travaux nécessaires dans l’habitation.
La loi Alur réduit ce préavis à 1 mois pour les locataires résidant dans les zones dites « tendues ». On dit « tendues », car ce sont des zones où la demande de logements est plus élevée que l’offre. De même, les loyers y sont encadrés. Un certain nombre d’agglomérations françaises sont définies comme telles :
Il s’agit, entre autres, d’Ajaccio, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Fréjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris et Île-de-France, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Toulon et Toulouse, mais la liste est très longue. Vous pouvez effectuer la recherche par code postal sur le site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R49131, en cliquant sur le bouton : accéder au simulateur.
Cependant, d’autres situations justifient le préavis réduit à un mois comme dans les cas suivants. À chaque lettre de congés, il convient de fournir la preuve que l’on relève bien de ce délai réduit.
Voici les cas de figure et les documents que vous devez joindre :
| Raison justifiant un préavis d’un mois
| Justificatif à fournir et à joindre à votre courrier de résiliation de bail |
| Logement en zone tendue | Copie du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et surligner la commune concernée |
| État de santé justifiant le déménagement. Il s’agit de raisons propres à la santé. Ainsi, une fatigue ou déprime ne peut relever de ce procédé.
| Certificat médical |
| Personnes à mobilité réduite bénéficiant d’une Allocation Adulte Handicapé
| Document justifiant du statut de bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé |
| Obtention d’un premier emploi (Contrat à Durée Déterminée ou Indéterminée)
| Preuve de l’obtention de cet emploi |
| Obtention d’un emploi suite à une perte d’emploi
| Justificatif de votre perte d’emploi (notification de licenciement, etc.) et preuve de l’obtention du nouvel emploi |
| Mutation professionnelle
| Copie de votre notification de mutation professionnelle |
| Obtention d’un logement social | Copie de l’attribution du logement social |
| Bénéficiaire du revenu de solidarité active
| Document justifiant du statut d’allocataire du RSA |
| Avoir plus de 65 ans (contre 70 auparavant) | Copie de la carte d’identité |
De même, la restitution du dépôt de garantie au locataire doit se faire dans un délai d’un mois et non plus trois.
toutes ces dispositions s’appliquent aux logements vides. Pour un logement meublé, le délai de préavis est d’un mois également.
Quand commence le préavis ?
La période de préavis commence à partir de la date de réception de votre courrier (et non de son envoi). Ainsi, le premier jour est celui indiqué sur l’accusé réception que la Poste vous retourne, ou la date à laquelle vous avez fait signer votre lettre de congés si vous l’avez remise en mains propres.
Comment donner son préavis ?
Donner son préavis doit être fait dans les règles de l’art.
Le préavis peut être signifié de 3 manières :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Remise en mains propres contre un récépissé daté et signé du bailleur ;
- Par acte d’huissier.
Les erreurs à ne pas commettre :
Voici les erreurs récurrentes répertoriées par les professionnels :
- Prévenir par tout autre moyen que les 3 énoncés précédemment (sms, ou appels téléphoniques ne sont pas recevables).
- Croire que le préavis commence le jour où vous expédiez votre courrier. C’est la date de réception qui définit le début du préavis.
- Faire une erreur de motif de préavis raccourci.
- Ne pas payer le dernier mois au motif de récupérer son dépôt de garantie. Ce sont deux étapes différentes.
Exemple de lettre de résiliation de bail d’un mois (ou lettre de congé)
Voici un modèle de résiliation de bail que vous pouvez suivre, selon que votre logement se trouve en zone tendue ou que vous relevez d’une autre situation reprise dans la loi Alur.
Nom, prénom du locataire
Adresse actuelle
Coordonnées téléphoniques
À (ville), le (date)
Objet : résiliation de bail de logement sis au (adresse du logement)
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous informe de mon départ du logement cité ci-dessus, mettant ainsi un terme au contrat de location qui nous lie depuis le (date du contrat de bail/contrat de location).
- Si vous relevez de la loi Alur, car votre logement se trouve en zone tendue :
Conformément au bail de location et aux dispositions l’article 1 du décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015, le préavis d’un mois débutera dès réception de cette lettre envoyée en recommandé avec avis de réception (ou remise en mains propres).
- Si vous relevez de la loi Alur pour tout autre motif :
Conformément au bail de location et aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le préavis d’un mois débutera dès réception de cette lettre envoyée en recommandé avec avis de réception (ou remise en mains propres).
En effet, je bénéficie de cette condition dans la mesure où : indiquez le motif qui vous concerne et fournissez-en la preuve.
Si vous prévoyez de quitter le logement avant cette date, signifiez-le, vous économiserez quelques jours de loyers, si, entretemps, le propriétaire a trouvé un nouveau locataire. Dans ce cas, ajoutez le paragraphe :
Cependant, je libérerai le logement le (indiquez la date), et suis donc prêt(e) à le confier sous votre responsabilité dès cette date.
Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin de dresser l’état des lieux de sortie de mon logement et vous rendre les clés. Selon la loi et sous réserve des conclusions de l’état des lieux du logement, vous disposerez ensuite d’un délai d’un mois pour me rendre le dépôt de garantie de (montant*) versé lors de la signature du contrat.
Vous en souhaitant bonne réception,
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Votre signature
PJ mon document justifiant de ma capacité à résilier le bail sous 1 mois.
* : indiquez le montant du dépôt de garantie fourni lors de l’entrée dans le logement.
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