Investir dans la location meublée est la meilleure façon de préserver son patrimoine tout en bénéficiant d’un revenu mensuel régulier. Cependant, les futurs bailleurs se posent de nombreuses questions et hésitent souvent entre les statuts de LMP (loueur meublé professionnel) et de LMNP (loueur meublé non professionnel). Certes, la location meublée non professionnelle est très conseillée, mais pourquoi ? Qui peut prétendre à ce statut et quels avantages offre-t-il sur le plan fiscal ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP.
Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?
Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle ?
On parle de location meublée non professionnelle lorsque l'investissement locatif n'est qu'une source de revenus complémentaire. Le statut de LMNP est plus adapté aux personnes qui souhaitent préparer leur retraite. Mais, équiper votre logement de quelques meubles n'est pas suffisant pour qu'il soit considéré comme meublé. Une liste de meubles indispensables dans une location meublée est définie par l'État.
Pour qu'une location meublée soit déclarée non professionnelle, les revenus annuels qu'elle apporte ne doivent pas dépasser 23 000 €.
Investissement immobilier locatif : comment obtenir le statut de LMNP ?
S'inscrire en tant que loueur meublé non professionnel est possible pour tous les Français sans distinction de zone. Le loueur a la possibilité de choisir différents types de biens en fonction de son projet ou de ces moyens. Généralement, les propriétaires bailleurs de logements meublés investissent dans :
- les résidences d'affaires,
- les résidences d'étudiants,
- les résidences de tourisme,
- les EHPAD.
Pour mettre en place un projet de location meublée, l'accompagnement d'une entreprise comme Twin Promotion spécialisée dans le développement de projets immobiliers est bien souvent nécessaire. Cela permet d'accélérer les différentes étapes du processus et d'avoir des conseils d'expert pour la réussite du projet.
Obtenir le statut de LMNP est certes accessible à tout le monde, mais certaines conditions doivent être respectées aussi bien par le propriétaire que par le bien mis en location.
Comment obtenir le statut de LMNP ?
Les démarches pour l'obtention du statut de LMNP sont relativement simples. Vous pouvez faire votre demande sans passer par une agence de location. Pour obtenir le statut de LMNP, la seule démarche administrative nécessaire consiste à remplir le formulaire P0i qui sert à déclarer la création d'une activité. Ce formulaire doit être envoyé au CFE (centre des formalités des entreprises) ou au greffe de la ville dans laquelle vous exercez votre activité. La démarche pour accéder au statut de LMNP vous permet également d'obtenir un numéro de SIRET, indispensable pour les déclarations de revenus.
Les conditions pour mettre en location un logement lorsqu'on est non professionnel
Parmi les conditions à respecter pour l'obtention du statut de loueur meublé non professionnel, la première (et sans doute la plus importante) concerne le bailleur. Ce dernier doit être le propriétaire du bien immobilier qu'il souhaite mettre en location. Il est donc impossible d'obtenir le statut de LMNP en étant gestionnaire d'un logement sous-loué. Une autre condition exige que le montant du revenu issu de la location meublée ne dépasse pas 50 % du montant des revenus du foyer fiscal.
Les statuts LMNP et LMP ne sont pas identiques. Un propriétaire qui est enregistré au RCS (registre du commerce et des sociétés) sous le statut de loueur meublé professionnel ne peut pas être considéré comme loueur non professionnel dans le même temps.
Par ailleurs, pour être considéré comme meublé, l'appartement que vous souhaitez mettre en location doit comprendre certains équipements :
- literie avec draps et couvertures,
- rideaux de chambre ou volets,
- ustensiles de cuisine et vaisselle,
- plaques de cuisson,
- mobilier de salon et salle à manger,
- luminaires,
- réfrigérateur,
- équipements de nettoyage.
Une location meublée doit permettre au locataire de s'installer confortablement sans avoir à se soucier de l'ameublement. Votre appartement doit être bien équipé, au risque d'être qualifié de logement vide par la juridiction. Un bien éligible à la LMNP doit également avoir une superficie habitable supérieure ou égale à 9 m².
Se déclarer en LMNP : quelles sont les obligations ?
Pour déclarer ses revenus de LMNP, le bailleur a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Selon le régime choisi, la procédure de déclaration de revenus diffère.
Si vous êtes LMNP au régime micro-BIC, il suffit de remplir un formulaire de déclaration 2042 C PRO. Cette procédure est simplifiée si vous la réalisez en ligne. Il vous suffira de cocher la case "revenus des locations meublées non professionnelles" et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les revenus mensuels que vous percevez pour la location meublée. Si vous faites le choix du régime réel, vous devez au préalable remplir le formulaire 2031-SD. Ensuite, il faudra l'envoyer au Service des Impôts des Entreprises (SIE) via le site internet dédié. Pour finir, il faudra remplir la déclaration 2042 C Pro.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est appliqué par défaut aux revenus des locations meublées non professionnelles lorsque ceux-ci ne dépassent pas 70 000 € sur l'année. Parce que les charges qu'implique réellement la mise en location de votre bien ne sont pas déductibles, ce régime forfaitaire est appliqué par l'administration fiscale. Les principaux avantages qui en découlent sont les suivants :
- un abattement de 50 % sur les revenus de votre location,
- l'inexistence d'une obligation de la tenue de comptabilité,
- une flexibilité des obligations déclaratives.
Le régime réel
Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel implique la déduction des charges réelles liées à l'exploitation de votre bien locatif. Cependant, toutes les charges ne sont pas pour autant déductibles. Ce régime est facultatif si les revenus locatifs perçus sur l'année civile sont inférieurs à 70 000 €. Le bailleur peut donc le choisir s'il le trouve avantageux. Les bailleurs qui perçoivent des revenus supérieurs à 70 000 € sont systématiquement soumis à ce régime.
Le régime réel en LMNP présente des avantages lorsque l'on prend en compte la déduction des amortissements de votre patrimoine immobilier. Cependant, l'amortissement est un concept complexe qui requiert des compétences particulières.
Les avantages fiscaux liés à la location meublée non professionnelle
La location meublée non professionnelle offre de nombreux avantages sur le plan fiscal. L'un des avantages est la récupération de la TVA. Mais elle est soumise à certaines conditions.
Lorsque vous investissez par exemple dans une résidence de tourisme ou d'affaires qui propose des services de petit déjeuner, de blanchisserie, d'entretien quotidien et de réception, vous bénéficiez d'une récupération de la TVA sur l'achat du bien immobilier. Cependant, le bien acquis doit être neuf. Pour profiter pleinement de cet avantage, vous devez conserver votre bien immobilier sur une période de 20 ans. Procéder à une vente avant la fin des 20 premières années de l'exploitation du bien immobilier implique de rembourser une partie de la TVA aux services fiscaux.
Particulièrement avantageux pour les investisseurs en logement neuf meublé dans une résidence avec services, le dispositif Censi-Bouvard prend en compte la location meublée non professionnelle. Ce dispositif de défiscalisation vous permet non seulement de réduire la TVA pour l'acquisition de votre bien, mais aussi de réduire les impôts à hauteur de 11 % du montant d'acquisition. En plus des avantages fiscaux, il faut noter la simplicité de l'obtention du statut de loueur meublé non professionnel. Une grande partie des démarches peut se faire en ligne, quel que soit le régime que vous avez choisi.
L'imposition pour une LMNP : comment ça marche ?
L'imposition d'un propriétaire bailleur en location meublée non professionnelle dépend du régime choisi (micro BIC ou réel). En choisissant le régime micro BIC, les revenus imposables peuvent vite s'élever en fonction des loyers perçus durant l'année d'exercice. Par exemple, si les revenus que rapporte la location sont de 20 000 euros, les revenus BIC imposables seront de 10 000 euros. Dans ce cas, l'impôt sur le revenu étant très élevé, vous pouvez envisager le passage au régime réel.
Les revenus imposables sous le régime réel dépendent de la valeur de votre bien immobilier et des meubles qui le composent. Opter pour ce régime demande une tenue de comptabilité stricte. Vous aurez besoin d'un expert-comptable pour mieux amortir le bien immobilier ainsi que les biens meubles. Cela implique des coûts supplémentaires. De plus, le régime réel est idéal pour réduire l'impôt sur le revenu, mais il vous expose à des risques de redressement fiscal en cas d'erreur.
Par ailleurs, choisir le régime micro-BIC peut parfois faire grimper vos revenus imposables, mais vous évitez par la même occasion les services d'un comptable et les dépenses qu'ils imposent.
LMNP : est-il possible de faire appel à une agence ?
Certes, la location meublée non professionnelle est considérée comme une activité complémentaire, mais vous pouvez avoir recours à une agence de gestion locative pour bénéficier d'un revenu régulier sur le long terme. Un gestionnaire immobilier compétent saura trouver des locataires solvables et rédiger les baux si vous manquez de temps pour le faire.
Acheter un bien immobilier pour le mettre en location en tant que LMNP est un investissement rentable sur le long terme. En plus d'offrir plusieurs avantages sur le plan fiscal, la LMNP est plus flexible en ce qui concerne la rédaction des baux. Tout le monde peut obtenir le statut de LMNP à condition de remplir les critères fixés par l'État.
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