Comment obtenir un crédit immobilier dans un contexte de hausse des taux ?

Dans le contexte actuel, marqué par les conséquences de la guerre en Ukraine, les banques centrales augmentent les taux d’intérêt pour comprimer les liquidités et lutter contre l’inflation. Cette situation rend plus difficile et moins intéressante l’obtention d’un crédit immobilier. Il reste tout de même des solutions pour y parvenir.

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Des taux qui s'envolent

Dans un tel contexte d'inflation, les taux d'intérêt ne cessent de progresser. Ce n'est donc pas le moment idéal pour souscrire un prêt immobilier.

En effet, ces taux augmentent très vite. En juin 2022, le taux moyen, sur 10 ans, était de 0,90 %. En août, ce taux se situe à 1,60 %. Même constat pour les taux à plus longue échéance.

Ainsi, le taux moyen, sur 20 ans, est passé de 1,37 % en juin 2022 à 1,85 % deux mois plus tard. Avec une telle évolution, on pourrait se rapprocher du taux d'usure, ce taux auquel il n'est plus possible d'emprunter. Et ce d'autant plus qu'il est calculé à partir des données du trimestre précédent.

L'importance du plan de financement

Quand les taux augmentent, il est plus que jamais nécessaire d'établir un plan de financement avant de solliciter un crédit immobilier. Il consiste à mettre en relation les ressources disponibles et les dépenses générées par le projet immobilier.

En d'autres termes, il permet d'en évaluer la faisabilité. Il faut donc recenser les fonds dont vous disposez. Ils peuvent venir de votre épargne, de la vente d'une maison ou d'une donation familiale.

Il ne faut pas oublier non plus les différentes aides destinées à faciliter cet accès à la propriété. En regard de ces ressources, figurent des dépenses, comme la somme nécessaire à l'achat du logement, bien sûr, mais aussi le coût de l'emprunt, les frais de notaire ou les dépenses relatives à d'éventuels travaux.

Comparer les offres des banques

Si vous êtes client depuis longtemps dans la même banque, elle peut vous proposer une offre intéressante, même en ces temps de taux élevés. Mais si ce n'est pas le cas, rien ne vous empêche de vous adresser ailleurs.

Pour comparer ces offres, il faut se fier au Taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut les frais d'assurance, de dossier et de garantie.

Vous pouvez donc vous adresser à chaque banque ou utiliser un comparateur en ligne. Certains établissements peuvent légèrement baisser le taux d'intérêt si vous fournissez un apport suffisant.

Les banques peuvent aussi tenir compte du montant de votre taux d'endettement, qui correspond à la part de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt immobilier.

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Négocier certains frais

Vous pouvez également obtenir l'allègement de certains frais. Certains sont pas négligeables. C'est le cas des frais de dossier. En effet, ils représentent entre 0,4 % et 1 % du montant total du crédit, soit une somme pouvant aller, en moyenne, de 500 à 1.000 euros.

La banque peut accepter de les réduire, surtout si vous êtes un client fidèle. Elle fera également un effort si le dossier a été facile à constituer, sans rendez-vous trop nombreux.

Dans certains cas, vous pouvez obtenir une réduction de 50 % de ces frais. Le TAEG en sera bien sûr diminué. Il s'agit donc d'un bon moyen, dans ce contexte de taux élevés, d'obtenir une offre plus intéressante.

Si vous passez par un courtier, c'est lui qui prélève des frais de dossier, plafonnés en principe à 500 euros.

Jouer sur l'assurance

C'est en effet un autre moyen de réduire le TAEG et donc de bénéficier d'un taux plus avantageux. Bien sûr, il n'est pas question de prendre une assurance au rabais.

Mais il est possible de jouer sur d'autres paramètres, comme la quotité. Cette solution peut être intéressante pour un couple souscrivant une assurance emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier.

Le choix de cette quotité détermine la répartition de la couverture entre les assurés. Si chaque assuré est couvert à 100 %, l'assurance prend en charge le capital restant dû en cas de décès de l'un des conjoints.

Mais, en choisissant une quotité à 50-50, ou 30-70, la protection sera certes un peu moindre, mais l'assurance sera moins coûteuse et, partant, le TAEG plus bas.

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