Pourquoi vouloir investir en LMNP ?

Investir Lmnp

L’investissement en location meublée ou sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est en plein boom depuis quelques années. Accessible à tous et porté par le dispositif LMNP, ce placement permet de devenir propriétaire de bien(s) meublé(s) et de profiter de plusieurs avantages. Investir en LMNP garantit surtout des conditions juridiques, financières et fiscales plus avantageuses que l’investissement immobilier classique.

Découvrez les différents types d'investissements en LMNP

Il existe 2 principaux types d'investissement en location meublée. Vous pouvez opter pour l'investissement en bien meublé classique ou un placement dans une résidence de services.

L'investissement en LMNP classique

L'investissement LMNP classique consiste à acheter un logement (une maison ou un appartement) bien situé et à l'équiper pour ensuite le mettre en location. Le bien, qu'il soit ancien ou neuf, doit comporter les meubles et les équipements minimums prévus par la loi ALUR. Cette loi stipule en effet qu'une habitation est considérée comme « meublée » lorsqu'elle est décente et équipée du matériel nécessaire à la vie courante. Après l'acquisition du bien, vous devez donc y installer entre autres :

  • une literie avec couverture ou couette,
  • des plaques de cuisson,
  • une vaisselle en nombre suffisant,
  • des ustensiles de cuisine,
  • un réfrigérateur,
  • des sièges,
  • un four simple ou un four micro-ondes,
  • des étagères de rangement,
  • une table,
  • des luminaires,
  • un matériel d'entretien ménager.

Il est aussi possible de mettre en location un logement que vous possédez depuis plusieurs années sous le statut de loueur de meublé non professionnel. Il vous suffira de l'équiper convenablement et vous occuper ensuite de la gestion locative.

L'investissement LMNP en résidence de services

Cet investissement est plus sûr et plus avantageux. Il consiste à acquérir et à louer un logement situé dans une ou plusieurs résidences de services. Les résidences qu'il faut prioriser dans ce cas sont les résidences étudiantes, celles non médicalisées pour seniors, celles médicalisées pour personnes âgées (EHPAD). Il est aussi possible de privilégier les résidences d'affaires et celles saisonnières ou de tourisme.

Ces résidences comportent en effet des logements qui respectent déjà les conditions fixées par la loi ALUR et offrent divers services. En plus d'être meublés, les biens sont destinés à une clientèle ciblée. Ceci augmente les chances d'avoir un locataire fiable. Cette façon d'investir en LMNP vous décharge de la gestion locative. En effet, celle-ci est en général assurée par une société spécialisée en management de résidences de services.

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Les avantages de l'investissement en LMNP

Investir en location meublée vous permet de constituer votre patrimoine immobilier. Étant d'ailleurs une autre forme de placement dans la pierre, c'est un moyen de sécuriser vos ressources. Ce faisant, vous vous garantissez également des revenus réguliers. Les loyers payés par le ou les locataires des biens meublés constitueront en effet une rente complémentaire à vos revenus durant une longue période.

Ces revenus seront surtout sécurisés lorsque vous confiez la gestion locative à une société d'exploitation professionnelle. Elle s'occupera non seulement de la collecte et du versement de vos loyers, que le bien soit occupé ou non. Le gestionnaire prend également en charge tous les éléments et les actions nécessaires. Il s'agit entre autres de l'état des lieux, de la recherche de locataire et de la gestion des éventuelles dégradations.

Les revenus locatifs réguliers peuvent servir à préparer une retraite paisible ou à financer un investissement dans un autre domaine. Il faut notamment noter qu'investir sous le statut de loueur de meublé non professionnel permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et d'un rendement locatif intéressant.

Investir en LMNP : les avantages fiscaux

Pour un investissement sous le statut de LMNP, vous bénéficiez d'une importante réduction d'impôts sur vos recettes locatives. La location de logement meublé est en effet considérée comme une activité commerciale. Ces revenus sont donc imposés de la même façon que les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, vous aurez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel lors de la déclaration de vos recettes locatives auprès de l'administration fiscale.

En optant pour le régime micro-BIC, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Cet abattement peut être fixé jusqu'à 71 % lorsque vous investissez dans un logement meublé de tourisme.

Si vous choisissez plutôt de déclarer vos revenus sous le régime réel, l'avantage fiscal peut-être plus considérable. Ce régime permet en effet d'amortir l'investissement immobilier, notamment la valeur du bien, les coûts des travaux effectués et les dépenses d'ameublement. Cet amortissement comptable entraîne une réduction considérable du montant des impôts.

Le régime réel offre aussi l'opportunité de déduire des impôts l'ensemble des charges ou des dépenses associées à votre activité de LMNP. Vous pouvez en plus bénéficier d'un report de déficits si l'investissement en a crée et de quelques amortissements excédentaires. En dehors de ces avantages fiscaux, investir en LMNP permet de récupérer la TVA, soit environ 20 % du montant total de l'investissement. Le bien loué doit être toutefois situé au sein d'une résidence offrant au moins 4 services avant de bénéficier de cette récupération.

Les possibilités de revenus locatifs

Les revenus locatifs liés à une location meublée sont plus intéressants que ceux associés à une location nue. Dans le cadre d'un investissement en LMNP, par exemple, le rendement locatif annuel tourne autour de 5 % net d'impôts, et ce, dès le départ. Au fil du temps, ce rendement peut croître en fonction de la demande locative et d'autres facteurs.

Les loyers sont également 10 à 20 % plus élevés que ceux de la location nue. Cela est dû au fait que le locataire bénéficie d'un ou de plusieurs services supplémentaires tels que la fourniture de meubles, de linge, l'accès Wi-Fi, la mise à disposition d'espace de restauration, etc.

Tenez compte du risque financier lié à cet investissement

Malgré les multiples avantages qu'offre l'investissement en LMNP, le risque financier n'est pas nul. Le premier est particulièrement lié au fait que la valeur d'un logement meublé varie selon l'évolution des taux d'intérêt et la compétence du gestionnaire ou de la société de gestion locative. Elle décroit par exemple lorsque le taux d'intérêt augmente.

Il existe également un risque fiscal lorsque le propriétaire du logement meublé décède. Cet évènement entraîne directement l'imposition des plus-values latentes, ainsi que les plus-values enregistrées sur le logement meublé depuis son acquisition. Les droits de succession doivent en plus être supportés par les éventuels héritiers.

En investissant en LMNP, tenez également compte du risque de non-renouvellement du bail lorsque vous envisagez d'assurer personnellement la gestion locative. La durée de bail pour ce genre de logement est généralement courte. Il convient aussi de noter que la comptabilité pour un LMNP peut s'avérer complexe. Les formalités administratives sont souvent nombreuses.

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Comment acheter et gérer un investissement en LMNP ?

Pour acheter et garantir une bonne gestion d'un logement meublé, faites appel à une société spécialisée en la matière. L'accompagnement d'un expert vous sera d'une aide précieuse pour gérer chaque étape de votre investissement. Un conseiller d'une telle entreprise peut vous donner les conseils nécessaires et vous montrer les pistes à suivre pour réussir votre projet. Ce professionnel peut vous aider à :

  • analyser vos besoins et les objectifs de votre investissement,
  • présélectionner des biens qui correspondent à vos attentes,
  • choisir un bien situé et à fort potentiel,
  • rédiger l'offre d'achat et conduire les négociations avec le vendeur,
  • rédiger le compromis de vente et gérer sa signature devant le notaire,
  • suivre et gérer votre dossier sur plan juridique et administratif jusqu'à la signature de l'acte authentique,
  • trouver un gestionnaire sérieux et fiable pour la gestion locative.

Une société spécialisée en investissement LMNP peut en somme vous offrir un accompagnement de A à Z pour vous garantir un projet clé en main.

Informations sur la manière d'évaluer les propriétés potentielles

Pour évaluer les logements à fort potentiel pour un investissement en LMNP, il faut commencer par étudier l'attractivité de la région où se trouve le bien. Après l'emplacement, vérifiez la rentabilité locative de la ville et/ou celle du type de résidence de services choisi. Étudiez surtout les perspectives de loyers.

Faites le point des travaux de rénovation à effectuer s'il s'agit d'un ancien et un bilan des dépenses liées à un éventuel ameublement. N'oubliez pas le coût des assurances, de la taxe foncière et les autres charges liées à l'investissement. Renseignez-vous par ailleurs sur la solidité financière et la qualité du gestionnaire responsable de la propriété dans laquelle vous souhaitez investir sous le statut de LMNP.

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