Le processus d’une estimation immobilière : pourquoi est-il important ?

La vente d’un bien immobilier est un processus complexe qui exige de nombreuses démarches. L’une des plus importantes est l’estimation immobilière. Qu’implique-t-elle ? Quelles sont les techniques utilisées ? Comment la réussir ?

Immobiliere Estimation

À quoi devez-vous vous attendre lorsque vous faites estimer votre maison ?

L'estimation immobilière est la première étape dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Elle augmente vos chances de vendre rapidement ou non votre maison, selon qu'elle a été bien réalisée ou non. En effet, une estimation qui reflète réellement la valeur du bien immobilier aura tendance à attirer davantage de potentiels acheteurs. Par contre, une estimation irréaliste ne fera que repousser les acquéreurs, et ainsi retarder la conclusion de l'opération de vente. Que vous soyez propriétaire d'une résidence principale ou secondaire, d'une maison ou d'un appartement, vous devez garder à l'esprit que la valeur actuelle de votre bien ne sera pas forcément la même que le prix auquel vous l'avez acheté. Pour diverses raisons, elle peut augmenter ou diminuer. Dans certains cas, la valeur du bien n'augmente pas comme l'aurait imaginé ou souhaité le propriétaire. Lorsque vous faites estimer votre bien immobilier, attendez-vous donc soit à être déçu ou agréablement surpris.

Très souvent, certains propriétaires sont émotionnellement très attachés à leurs maisons, ce qui les amène à surestimer leur valeur. Il s'agit d'une erreur que vous devez éviter de commettre si vous ne souhaitez pas ralentir la vente de votre bien immobilier. Faites-vous à l'idée que seuls des critères concrets seront pris en compte lorsque vous faites estimer votre appartement. Quel que soit le mode d'estimation que vous aurez choisi, il ne prendra pas en considération vos sentiments vis-à-vis du bien immobilier. Par ailleurs, plusieurs estimations réalisées n'aboutiront pas nécessairement à un prix unique. Il pourrait même y avoir d'importantes disparités. Il vous revient, avec l'aide d'un professionnel avisé, de trouver le juste milieu, afin de ne pas faire fuir vos potentiels acquéreurs.

Les différentes techniques d'estimation immobilière

Pour obtenir une estimation de votre bien immobilier, plusieurs options s'offrent à vous. Les deux solutions les plus prisées actuellement sont le recours aux services d'une agence immobilière, et l'estimation en ligne.

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© istock

L'estimation par une agence immobilière

C'est la méthode la plus classique et la plus connue pour faire estimer un bien immobilier. En effet, l'agent immobilier est un professionnel qui a une grande connaissance du marché immobilier. Il maîtrise les spécificités de la zone dans laquelle il intervient, et possède généralement un carnet d'adresses bien fourni qu'il peut mettre à votre profit. Il peut donc également vous aider à trouver rapidement un acheteur à l'issue de la procédure d'estimation. Son expérience et son savoir-faire font de lui le professionnel le mieux placé pour estimer une maison. Il utilise d'ailleurs à cet effet plusieurs techniques.

La technique axée sur le coût d'acquisition et la date d'achat

En fonction de la conjoncture économique et selon les données fournies par l'INSEE relativement à l'évolution des prix du marché immobilier, l'agent immobilier peut actualiser le coût de votre logement. Cette méthode est efficace certes, mais elle ne permet que d'avoir une estimation approximative et globale. Elle ne prend pas en compte les spécificités liées à l'appartement concerné par l'opération.

La technique axée sur les prix pratiqués

Cette méthode consiste à faire une comparaison des ventes effectuées et sauvegardées dans les bases de données immobilières officielles telles que DVF, Impôts, données des notaires BIEN/PERVAL. Un prix moyen est alors obtenu. Après quelques ajustements, vous obtenez le prix de vente de votre maison.

La technique axée sur les logements vendus à proximité

En principe, les biens immobiliers similaires au vôtre se situant dans le même quartier auront à peu près un prix similaire. L'agence immobilière récupère alors ces données pour déterminer le prix moyen de votre logement. Il effectue ensuite une analyse approfondie de votre bien pour fixer le prix final en se basant sur les atouts et les défauts de celui-ci.

L'estimation en ligne

Malgré son efficacité, l'agent immobilier ne vous obtiendra pas une estimation dans l'immédiat. Il prendra en compte plusieurs facteurs et divers éléments, ce qui peut prendre du temps. Si vous souhaitez avoir une estimation rapide de votre maison, l'idéal est de vous tourner vers les solutions en ligne. En effet, il existe aujourd'hui de nombreux sites qui se chargent de définir la valeur vénale approximative de votre bien immobilier. Pour cela, ils prennent principalement en compte les ventes réalisées dans les alentours. Cette option n'est donc pas très fiable s'il y a très peu de ventes immobilières dans la région ou dans le quartier. De plus, elle ne s'applique pas pour des biens ayant un caractère plus ou moins atypique. Par exemple, l'estimation d'un bien immobilier historique ne se fait pas de la même manière que celle d'un logement classique. Or les sites ne font pas toujours cette différence.

Le principal intérêt de l'estimation en ligne est qu'elle vous permet d'avoir une première idée de la valeur vénale de votre maison. Elle est rapide, gratuite, et accessible. Depuis votre ordinateur ou votre téléphone, vous pouvez boucler l'étape de l'estimation de votre appartement à vendre.

Conseils pour s'assurer que l'estimation de votre maison est juste

Que vous ayez opté pour le recours à une agence immobilière ou à l'estimation en ligne, vous devez prendre des précautions pour réussir cette opération. Dans le premier cas, vous devez garder à l'esprit que l'estimation d'un bien immobilier est en principe gratuite. La plupart des agences immobilières n'exigent pas d'honoraires pour cette prestation. Il faut donc vous en assurer avant de faire le choix définitif de votre agent immobilier.

D'un autre côté, il est important de souligner que ces professionnels sont généralement en concurrence. Pour décrocher un marché, ils sont parfois prêts à user de manœuvres douteuses. Vous êtes donc appelé à redoubler de vigilance afin d'augmenter vos chances de bénéficier d'une prestation de qualité. En ce qui concerne les sites, ils n'offrent pas la même fiabilité, et ne disposent pas de la même base de données. Il vous revient donc d'être précautionneux pour choisir la bonne plateforme pour votre projet d'estimation immobilière.

Par ailleurs, si vous choisissez de procéder vous-même à l'estimation de votre logement, vous devez prendre 3 facteurs en compte.

Les facteurs économiques

De nombreux éléments d'ordre économique sont susceptibles d'impacter le prix de votre maison. Il s'agit notamment de :

  • la conjoncture économique: nombre de ventes,
  • le taux d'emprunt,
  • la fréquence des demandes dans la zone.

L'intérêt du bien est aussi à prendre en compte (attractivité du secteur, type de clientèle), ainsi que les critères de pondération.

Les facteurs juridiques

Ils concernent la nature du terrain, la présence ou non de servitudes, le délai de préavis, le respect de l'échéance du bail d'habitation.

Les facteurs physiques

Ces éléments se rapportent à l'aspect intérieur et extérieur du logement, c'est-à-dire son agencement intérieur, son architecture, ou son état en général. Ils concernent également la qualité de l'isolation, en l'occurrence le confort, le respect des normes, les nuisances sonores

Que faire si vous n'êtes pas satisfait de l'estimation ?

Il peut arriver que le prix de votre logement révélé par l'estimation ne soit pas en adéquation avec vos attentes. Dans ce cas, il vous suffit de demander un deuxième avis. D'ailleurs, cette démarche devrait être automatique. En confrontant les résultats de plusieurs agents immobiliers, vous aurez une idée plus précise de la valeur de votre bien. Au lieu d'un agent immobilier, vous pouvez confier l'estimation à un notaire. Grâce aux différents outils à sa disposition, il pourra vous proposer une sorte de contre-expertise. Cependant, le recours aux services d'un notaire peut vous revenir cher.

Toutefois, si vous n'êtes toujours pas satisfait, il peut être intéressant d'envisager des travaux de rénovation avant de procéder à la vente de votre maison. En améliorant l'état de votre logement, vous augmentez par conséquent sa valeur.

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